Los hechos de la rezonificación de SoHo
¿Por qué necesitamos más apartamentos?
La ciudad de Nueva York se encuentra en medio de una inmensa crisis de vivienda. Entre 2010 y 2017, los alquileres aumentaron más del doble que los salarios medios, y los neoyorquinos sin techo han alcanzado el nivel más alto desde la Gran Depresión. La pandemia dejó una pausa breve en estas tendencias, pero han regresado con una venganza: este agosto, Nueva York pasó a San Francisco en la ciudad más cara del país para alquilar un apartamento de una habitación.
En el fondo, nuestra crisis de vivienda es fundamentalmente una falta de viviendas: se construyeron menos viviendas durante la última década que durante la década de los 30, en el pico de la Gran Depresión. Esta escasez afecta a los neoyorquinos todos los días: cuando hay mucha gente que quiere alquilar un piso disponible, los propietarios pueden elegir al mejor postor. Cualquiera que necesite más espacio, un nuevo vecindario o se mude a la ciudad de Nueva York se queda sin opciones. Si vamos a resolver nuestra crisis de vivienda, necesitamos construir muchas más viviendas.
Why do we need more housing in SoHo in particular?
SoHo y NoHo son lugares excelentes para construir más viviendas. Tienen acceso rico al tránsito (los A / C / E, R / W, B / D / F / M y 6 trenes paran cerca, además de varias líneas del autobús), y un viaje corto a millones de empleos en Midtown y el Distrito Financiero. Así mismo, viviendas nuevas en SoHo y NoHo son zonificadas por las escuelas primarias e intermedias de mejor desempeño en la ciudad.
Permitir más construcción en SoHo también es una cuestión de equidad en el desarrollo. Casi la mitad de toda la construcción nueva en Nueva York se concentra en solo diez barrios, ya sea en los barrios de la rápida gentrificación como Bushwick, Bed-Stuy y Mott Haven, o en los barrios anteriormente no residenciales, como Downtown Brooklyn, Long Island City y el Lado Oeste de Manhattan. Por el contrario, los barrios ricos como Greenwich Village, Brooklyn Heights y SoHo construyen comparativamente poco y, de hecho, han perdido viviendas durante la última década. El desarrollo más equitativo exigiría más de este tipo de barrios ricos y de bajo crecimiento.
¿Por qué necesitamos una rezonificación para construir más viviendas en SoHo?
Cada terreno en la ciudad de Nueva York se rige por nuestro código de zonificación, que describe lo que se puede construir en él; la zonificación regula tanto los usos (ya sea comercial, residencial o industrial) como la densidad (cuánto se puede construir en una propiedad).
En la década de los 60, SoHo y NoHo fueron designados como zonas de fabricación, sólo para usos industriales, lo que significa que es ilegal construir viviendas allí — por lo menos, sin pasar por un proceso complicado de aprobación que requiere el voto de todo el consejo de la ciudad. (Curiosamente, la zonificación actual también prohíbe el comercio minorista, a pesar de la reputación infame del SoHo como un elegante distrito comercial. La mayoría de los comercios minoristas también necesitan permisos especiales del Ayuntamiento para operar).
Todo esto es para decir: SoHo / NoHo ya no es un distrito de fabricación, y debe ser legal construir nuevas viviendas allí, lo que requiere una rezonificación para permitir usos residenciales.
Bien, entonces, ¿cuál es la propuesta de la Ciudad?
La Ciudad ha presentado un plan que legalizaría la construcción de viviendas (y el comercio minorista) en SoHo y NoHo. Además, también permitiría aumentos en la densidad en ciertas áreas para maximizar la oportunidad de vivienda en el área, especialmente en los bordes de SoHo y NoHo, que no están ubicados en distritos históricos, por lo que no tendrían que pasar por más procesos de aprobación que involucran edificios emblemáticos.
Puede ver un mapa de los distritos de zonificación propuestos aquí:
Las áreas en amarillo son áreas de “Oportunidades de Vivienda”, que verán la mayor densidad. Las azules son áreas de “Corredor”, que verán aumentos levemente menores en la densidad. Mientras los “Núcleos Históricos” en rosado están principalmente dentro de distritos históricos y no verán aumento de densidad.
La Ciudad también aplicará su política de Vivienda Inclusiva Obligatoria (“Mandatory Inclusionary Housing” en inglés, o “MIH”), que exige que los desarrolladores incluyan viviendas asequibles a dentro de cualquier edificio nuevo, al tiempo que les permite construir más alto de lo que tendrían de otra manera. Las nuevas viviendas a precio de mercado, especialmente en áreas de alta demanda como SoHo y NoHo, pueden proporcionar subsidios y financiar viviendas verdaderamente asequibles para los hogares.
En total, la Ciudad estima que la rezonificación producirá alrededor de 3200 apartamentos, y entre 600 y 900 asequibles, dependiendo de los niveles específicos de asequibilidad elegidos por el Concejo Municipal.
¿No sería extremadamente cara una vivienda nueva en SoHo y NoHo? ¿Cómo ayuda a permitir la nueva construcción?
Como la construcción de viviendas nuevas ha sido funcionalmente ilegal para construir en SoHo y NoHo sin un permiso especial, los dos barrios se han construido casi nada durante las últimas décadas. Esto ha desviado la demanda de vivienda a todos los barrios circundantes, como Chinatown, East Village y el Lower East Side, lo que ha elevado los alquileres y provocado desplazamientos. Por el contrario, permitir más viviendas (incluso viviendas a precio de mercado) en SoHo y NoHo ayudaría a revertir este proceso al satisfacer la demanda en su origen.
Y aunque los apartamentos nuevos tienden a ser más caros que los antiguos, esta idea un tanto contraria a la intuición — que la nueva construcción ejerce presión a la baja sobre los alquileres — está firmemente respaldada por investigaciones académicas. Documentos recientes, como los de Evan Mast y Xiaodi Li, han demostrado de forma independiente que los efectos de la oferta de viviendas nuevas a precio de mercado reducen los costos de la vivienda en general.
Piénselo de esta manera: si la familia Smith trabaja en SoHo y quiere vivir cerca, elegiría vivir allí si pudiera. Pero como no hay suficientes viviendas nuevas para alquilar en el SoHo, busca viviendas en el cercano Lower East Side, lo que aumenta la demanda, y por lo tanto los precios, allí, en un barrio con muchos más neoyorquinos en riesgo de desplazamiento que los residentes actuales del SoHo.
Además de estos beneficios de viviendas nuevas, la política de la ciudad de la Vivienda Inclusiva Obligatoria (MIH) garantiza que los apartamentos nuevos a precio de mercado también vendrán con cientos de viviendas asequibles para los neoyorquinos de la clase trabajadora. Entonces, si apoya la asequibilidad de la vivienda, desde cualquier ángulo, vale la pena apoyar la rezonificación. (¡Y especialmente si vives en cualquiera de los barrios cerca de SoHo y NoHo!)
¿Hay algún problema con la propuesta de la ciudad?
Sí, hay dos problemas principales. Primero, la propuesta de rezonificación de la ciudad permite el desarrollo comercial que es similarmente denso al desarrollo residencial. SoHo y NoHo son en sí mismos los centros de trabajo más densos en la ciudad fuera del Distrito Financiero y Midtown. Si la propuesta de la ciudad pasa sin enmiendas, es probable que los constructores opten por construir espacios de oficinas en lugar de viviendas de ingresos mixtos — la construcción de oficina no tiene que subsidiar ningún tipo de beneficio comunitario, como viviendas asequibles, lo que es obligatorio por la construcción nueva de vivienda. La ciudad debe enmendar sus planes para que se dé prioridad a la vivienda sobre el espacio de oficinas.
En segundo lugar, hasta ahora, el 50 por ciento de los nuevos apartamentos asequibles construidos en la ciudad de Nueva York se han ofrecido primero a los residentes de los distritos comunitarios locales. Para viviendas nuevas en SoHo y NoHo (si se permitieran viviendas nuevas), esto significa que se daría preferencia a los residentes del Distrito Comunitario 2º de Manhattan. Desafortunadamente, este distrito comunitario, que incluye Greenwich Village, West Village, y SoHo, es desproporcionadamente blanco y rico en comparación con el resto de la ciudad de Nueva York. Debe ampliarse la preferencia de la comunidad para esta rezonificación para permitir que aquellos que aún no viven en el vecindario exclusivo se beneficien de la adición de viviendas nuevas. Las opciones para expandir la preferencia de la comunidad podrían incluir el Distrito 1 del Consejo (que incluye áreas al sur y este del SoHo como el Lower East Side y Chinatown) o personas que trabajan en el área de rezonificación (como los trabajadores minoristas del SoHo, muy pocos de los cuales pueden permitirse vivir cerca de donde trabajan).
Si cree que se deben hacer esos cambios, debe enviar un correo electrónico a las miembros del consejo local Margaret Chin y Carlina Rivera y avisarles; puede comunicarse con sus equipos en chin@council.nyc.gov y district2@council.nyc.gov respectivamente.
¿Quién más apoya la rezonificación del SoHo?
¡Muchos neoyorquinos y grupos activistas! El plan de la ciudad no surgió de la nada, sino que siguió años de campañas de nuestra organización, Open New York, y una amplia muestra de apoyo de los grupos de vivienda asequible, anti-desplazamiento y de vivienda justa en toda la ciudad. La rezonificación fue respaldada por casi todos los principales candidatos demócratas a la alcaldía, incluido el eventual ganador, Eric Adams, quien recientemente reiteró su apoyo en un podcast del New York Times. Del mismo modo, la rezonificación ha sido bien recibida por los consejos editoriales del New York Times, el New York Daily News y el New York Post, en una profunda demostración de apoyo cívico.
¿Cómo puedo involucrarme?
Primero, debe enviar un correo electrónico a su miembro del consejo en apoyo de la rezonificación, especialmente si vive en el Bajo Manhattan. Los concejales de la ciudad Margaret Chin y Carlina Rivera serán los principales decisores sobre la rezonificación, y el plan tendrá que pasar por el Concejo Municipal.
Es probable que viva usted en el distrito de Margaret Chin si vive en Manhattan, al sur de Washington Square Park: Chinatown, el Lower East Side, Financial District, Battery Park City, NoHo, SoHo, Little Italy, Civic Center, South Street Seaport, South Pueblo o Tribeca. Puede enviar un correo electrónico a CM Chin a chin@council.nyc.gov.
Es probable que viva usted en el distrito de Carlina Rivera si vive en el lado este de Manhattan, al sur de Kips Bay, hasta Essex Crossing: East Village, el Lower East Side, Kips Bay, Gramercy, Murray Hill o Rose Hill. Puede enviar un correo electrónico a CM Rivera a district2@council.nyc.gov.
Más allá de enviar un correo electrónico a su miembro del consejo, también puede ayudar a respaldar la rezonificación asistiendo a las audiencias en el proceso de aprobación y testificando en apoyo, así como también ayudando de manera más general a correr la voz entre sus amigos y vecinos. Puede inscribirse en nuestra lista de correo en nuestro sitio web, opennewyork.city — nos aseguraremos de mantenerlo informado sobre los próximos pasos del proceso, más oportunidades de voluntariado para apoyar la rezonificación, así como otros eventos y oportunidades para apoyar la vivienda en toda la ciudad.
Si tiene más preguntas, no dude en comunicarse con nosotros. Puede enviarnos un correo electrónico a opennyforall@gmail.com, seguirnos en Twitter en @OpenNYForAll o llamarnos al 646–583–0561. ¡La mejor manera de involucrarse es unirse a nosotros y luchar por las viviendas!
