關於 SoHo 土地用途重新規畫的簡介
為什麼我們需要更多的住房？
紐約市正處於一場嚴重的住房危機，已經延續好幾十年了。2010 年至 2017 年間， 租金比工資上漲速度快兩倍多， 並且無家可歸的人口已達到大蕭條以來的最高點。雖然新冠疫情期間暫時減緩了這些趨勢，現在它們已經捲土重來了 — — 今年 8 月， 紐約超越三藩市成為全美單居室公寓租金最貴的城市。
我們的住房危機基本是因為住房短缺造成的：過去十年紐約市建造的房屋量比 1930 年代大蕭條的時期還要少。這種嚴重的短缺天天影響紐約市民：每一個住房單位都會有很多準租戶競爭來租，房東因此能夠要求最高的租金。想要更多空間、想要搬到新社區、或想要搬到紐約市的任何人，他的利益會被忽視。如果我們要解決住房危機，我們需要建造更多的房屋。
為什麼我們特別需要 SoHo 提供更多住房？
SoHo 和 NoHo 是提供更多住房的理想地方。交通便利（鄰近A/C/E、R/W、B/D/F/M 和 6 列地鐵站，還有多條巴士路線），住戶可在中城(Midtown)和金融區(Financial District)獲得數百萬個工作機會，並且許多紐約市表現最好的小學和中學都在SoHo 和 NoHo的學區裡。
不只如此，在 SoHo 允許更多建設是住房公平的問題。 在紐約市新的建築幾乎一半都集中在10個地區-像布希維克(Bushwick)、貝德福德-斯圖弗森(Bed-Stuy)、莫特哈文(Mott Haven)這種正在快速高檔化的社區，或者像布魯克林下城(Downtown Brooklyn)、長島市(Long Island City)、 和曼哈頓西區(West Side of Manhattan)這種以前是非住宅區的社區。相比之下，格林威治村(Greenwich Village)、布魯克林高地(Brooklyn Heights)、和 SoHo 等繁榮社區的新建築相對非常少，實際上過去十年這些社區的房屋量不但沒有增加反而還減少了。更公平的發展應該要求這些富裕，低房屋增長的社區承擔更多新建設的責任。
為什麼我們需要土地用途重新規畫才能在 SoHo 建造更多住房？
紐約市的每一塊土地都受我們的土地用途規畫法規定管轄，該法陳述可以在每一塊地上建造什麼 — — 決定土地用途（無論是商業、住宅還是工業）和密度（可以在土地上建造多少）。
從1960年代開始，SoHo 和 NoHo 被指定為製造區，僅用於工業用途。因此，在 SoHo 和 NoHo 建造住房是違法的，除非土地經過複雜的批准程序，需要整個市議會投票。 奇怪的是，雖然 SoHo 以高檔購物區而出名，目前的土地用途規畫法也禁零售商店。那裡的大多數零售店同樣需要獲得市議會的特別許可才能運營。
這就是說：SoHo 和 NoHo 其實不再是一個製造區，在那裡建造新住房必須要合法化。允許住宅用途需要土地用途重新規畫。
好的，那麼市政府的建議是什麼？
紐約市政府提出了一項計劃使 SoHo 和 NoHo 的住房建設（和零售）合法化。此外，它還可以增加某些地區的建築密度，以最大限度地增加該地區的住房機會。密度增加會是在SoHo 和 NoHo邊緣的非歷史街區，因此不必經過額外的地標建築的審批流程。
您可以在此處查看擬建土地用途重新規畫的地圖：
黃色區域是這些「住房機會」區域，它們的密度最高，藍色區域是「走廊」區域，其密度增加略低，而粉紅色的「核心歷史街區」主要位於歷史街區內，不會有密度增加。
紐約市還將應用強制包容性住房政策 (Mandatory Inclusionary Housing, MIH)。該政策以給予房屋開發商蓋比較高的房子的權力來換取新建築中要包括中低收入戶住房一定比例的規定。新的市場價格房屋，尤其是在 SoHo 和 NoHo 等需求高的地區，因此可以為家庭提供交叉補貼和資助真正的平價房(或稱經濟適用房，可負擔住房)。
總而言之，紐約市估計 SoHo 和 NoHo 土地用途重新規畫將生產約 3,200 套住房，其中 600 至 900 套會是永久性平價房(總數要看市議會選擇的平價房的經濟負擔規格)。
SoHo 和 NoHo 的新住宅會不會非常昂貴？允許新建工程有何幫助？
由於未經特別許可在 SoHo 和 NoHo 建造新住房是非法的，這兩個地區幾十年來一直建設不足。這將住房需求分流到所有周邊社區，如唐人街(Chinatown)、東村(East Village)和下東區(Lower East Side)，從而推高了租金並導致各社區居民的流離失所。相比之下，在 SoHo 和 NoHo 提供更多住房，甚至市場價格住房，來滿足需求，有助於逆轉這個趨勢。
雖然新公寓確實比舊公寓貴，新建築是會給租金帶來下行壓力 (減租)。雖然這是有一點違反直覺的說法，這是有得到學術研究的堅定支持。最近的論文，例如埃文·馬斯特和李曉迪個別獨立表明，新建市價房的供給效應總體上壓低了住房成本。
這樣想：如果李先生一家在 SoHo 工作並想住在附近，如果可以，他們會選擇住在SoHo那裡。但是，由於 SoHo 區沒有足夠的新房供他們租用，他們會在附近的下東區尋找住房，從而推高了需求 — — 進而推高了價格和租金。這會增加下東區的紐約居民流離失所的風險。
除了新住房的這些好處外，紐約市的 MIH 政策還保證任何新的市場價格公寓也將配備數百套平價房。市府規定平價房是要保證中低收入戶以及在職居民可以負擔得起的，以抽籤方式租用。因此，如果您支持增加紐約市民的住宅負擔能力，從任何角度來看，土地用途重新規畫非常值得您的支持，尤其是如果您住在 SoHo 周圍的任何社區！
市政府的提議有問題嗎？
是的，有兩個主要問題。首先，市政府的土地用途重新規畫提案允許的商業建築密度很接近允許的住宅建築密度。 SoHo 和 NoHo 是紐約市除金融區和中城外最密集的工作地點，如果市政府的提案未經修改通過，開發建築商很可能會選擇建造辦公空間而不是混合收入住宅，因為辦公室開發不必交叉補貼任何類型的社區福利，例如平價房。紐約市應該修改其計劃，使住房優先於辦公空間。
其次，到目前為止紐約市新建的平價房裡50%是規定首先提供給當地社區的居民。對於 SoHo 和 NoHo 的新住房，如果允許新建住房，這將意味著給予曼哈頓第二社區(Community District 2)居民平價房的優先資格。不幸的是，這個社區（包括格林威治村、SoHo 、西村) 富人跟白人的人口比例是非常的高出於紐約市其他地區。市政府的計畫應該修改來擴大優先資格到第一社區的居民（包括 SoHo 以南和以東的地區，如下東區和唐人街）和在土地用途區域工作的人（SoHo 的零售商店工人，其中很少能負擔得起他們工作地方附近的住宅）。這個修正會讓下東區和唐人街居民和在 SoHo 和 NoHo 工作的人獲得住在平價房的優先資格。
如果您同意這些修正，請給市議員陳倩雯(Margaret Chin) 和利華娜(Carlina Rivera) 發送電子郵件，讓他們知道。陳倩雯議員的電郵是chin@council.nyc.gov ，利華娜議員的電郵是 District2@council.nyc.gov。
還有誰支持 SoHo土地用途重新規畫？
許多紐約市民和維權團體！紐約市的計劃並非憑空而來，而是在我們組織 Open New York 花很多年提倡的並且有紐約市很多平價房、反流離失所、和住房公平的房屋維權團體的廣泛支持。 幾乎所有主要的民主黨市長初選候選人都支持土地用途重新規畫，包括民主黨候選人亞當斯(Eric Adams)，他最近在《紐約時報》 播客上重申了他的支持。同樣，重新規畫也受到了 《紐約時報》、 《紐約每日新聞》和《紐約郵報》社論編委會的支持。
我如何參與？
首先，您可以發電子郵件給您的市議員讓他知道您支持SoHo 和 NoHo土地用途 — — 尤其是如果您住在曼哈頓下城區域。陳倩雯(Margaret Chin) 和利華娜(Carlina Rivera)市議員將是重新規畫的主要決策者，因為該計劃必須通過市議會。
如果您住在曼哈頓，華盛頓廣場公園以南的：唐人街、下東區、金融區、砲台公園城、NoHo、SoHo、小意大利、市政中心、南街海港、南村或翠貝卡，您應該是住在陳倩雯市議員的選區。您可以給陳倩雯市議員發送電子郵件：chin@council.nyc.gov。
如果您住在曼哈頓東區，基普斯灣以南，一直到 Essex Crossing：德蘭西街(Delancey Street)以北的下東區、東村、基普斯灣、格拉梅西、默里山和玫瑰山、您應該是住在利華娜市議員的選區。您可以給利華娜市議員發送電子郵件：District2@council.nyc.gov。
除了向您的市議員發送電子郵件之外，您還可以參加審批過程中的聽證會作證支持，以及更廣泛地向您的朋友和鄰居傳播信息來支持重新規畫。您也可以登錄我們的網站(opennewyork.city)的郵件列表。我們可以通知您讓您知道在這個過程中的下一步驟，任何支持SoHo 和 NoHo土地用途的機會，以及支持紐約市其他地區刺激住房建設與減低住房負擔的機會。
如果您有任何其他問題 — — 請隨時與我們聯繫！您可以通過給我們發送電子郵件( opennyforall@gmail.com)，在Twitter推特上關注我們@OpenNYForAll，或致電 646–583–0561 與我們聯繫。最好的參與方式就是加入我們，跟我們一起解決紐約市的住房危機！
