关于 SoHo 土地用途重新规划的简介
为什么我们需要更多的住房？
纽约市正处于一场严重的住房危机，已经延续好几十年了。2010 年至 2017 年间， 租金比工资上涨速度快两倍多， 并且无家可归的人口已达到大萧条以来的最高点。虽然新冠疫情期间暂时减缓了这些趋势，现在它们已经卷土重来了 — — 今年 8 月， 纽约超越三藩市成为全美单居室公寓租金最贵的城市。
我们的住房危机基本是因为住房短缺造成的：过去十年纽约市建造的房屋量比 1930 年代大萧条的时期还要少。这种严重的短缺天天影响纽约市民：每一个住房单位都会有很多准租户竞争来租，房东因此能够要求最高的租金。想要更多空间、想要搬到新社区、或想要搬到纽约市的任何人，他的利益会被忽视。如果我们要解决住房危机，我们需要建造更多的房屋。
为什么我们特别需要 SoHo 提供更多住房？
SoHo 和 NoHo 是提供更多住房的理想地方。交通便利（邻近A/C/E、R/W、B/D/F/M 和 6 列地铁站，还有多条巴士路线），住户可在中城(Midtown)和金融区(Financial District)获得数百万个工作机会，并且许多纽约市表现最好的小学和中学都在SoHo 和 NoHo的学区里。
不只如此，在 SoHo 允许更多建设是住房公平的问题。 在纽约市新的建筑几乎一半都集中在10个地区-像布希维克(Bushwick)、贝德福德-斯图弗森(Bed-Stuy)、莫特哈文(Mott Haven)这种正在快速高档化的社区，或者像布鲁克林下城(Downtown Brooklyn)、长岛市(Long Island City)、 和曼哈顿西区(West Side of Manhattan)这种以前是非住宅区的社区。相比之下，格林威治村(Greenwich Village)、布鲁克林高地(Brooklyn Heights)、和 SoHo 等繁荣社区的新建筑相对非常少，实际上过去十年这些社区的房屋量不但没有增加反而还减少了。更公平的发展应该要求这些富裕，低房屋增长的社区承担更多新建设的责任。
为什么我们需要土地用途重新规划才能在 SoHo 建造更多住房？
纽约市的每一块土地都受我们的土地用途规划法规定管辖，该法陈述可以在每一块地上建造什么 — — 决定土地用途（无论是商业、住宅还是工业）和密度（可以在土地上建造多少）。
从1960年代开始，SoHo 和 NoHo 被指定为制造区，仅用于工业用途。因此，在 SoHo 和 NoHo 建造住房是违法的，除非土地经过复杂的批准程序，需要整个市议会投票。 奇怪的是，虽然 SoHo 以高档购物区而出名，目前的土地用途规划法也禁零售商店。那里的大多数零售店同样需要获得市议会的特别许可才能运营。
这就是说：SoHo 和 NoHo 其实不再是一个制造区，在那里建造新住房必须要合法化。允许住宅用途需要土地用途重新规划。
好的，那么市政府的建议是什么？
纽约市政府提出了一项计划使 SoHo 和 NoHo 的住房建设（和零售）合法化。此外，它还可以增加某些地区的建筑密度，以最大限度地增加该地区的住房机会。密度增加会是在SoHo 和 NoHo边缘的非历史街区，因此不必经过额外的地标建筑的审批流程。
您可以在此处查看拟建土地用途重新规划的地图：
黄色区域是这些「住房机会」区域，它们的密度最高，蓝色区域是「走廊」区域，其密度增加略低，而粉红色的「核心历史街区」主要位于历史街区内，不会有密度增加。
纽约市还将应用强制包容性住房政策 (Mandatory Inclusionary Housing, MIH)。该政策以给予房屋开发商盖比较高的房子的权力来换取新建筑中要包括中低收入户住房一定比例的规定。新的市场价格房屋，尤其是在 SoHo 和 NoHo 等需求高的地区，因此可以为家庭提供交叉补贴和资助真正的平价房(或称经济适用房，可负担住房)。
总而言之，纽约市估计 SoHo 和 NoHo 土地用途重新规划将生产约 3,200 套住房，其中 600 至 900 套会是永久性平价房(总数要看市议会选择的平价房的经济负担规格)。
SoHo 和 NoHo 的新住宅会不会非常昂贵？允许新建工程有何帮助？
由于未经特别许可在 SoHo 和 NoHo 建造新住房是非法的，这两个地区几十年来一直建设不足。这将住房需求分流到所有周边社区，如唐人街(Chinatown)、东村(East Village)和下东区(Lower East Side)，从而推高了租金并导致各社区居民的流离失所。相比之下，在 SoHo 和 NoHo 提供更多住房，甚至市场价格住房，来满足需求，有助于逆转这个趋势。
虽然新公寓确实比旧公寓贵，新建筑是会给租金带来下行压力 (减租)。虽然这是有一点违反直觉的说法，这是有得到学术研究的坚定支持。最近的论文，例如埃文·马斯特和李晓迪个别独立表明，新建市价房的供给效应总体上压低了住房成本。
这样想：如果李先生一家在 SoHo 工作并想住在附近，如果可以，他们会选择住在SoHo那里。但是，由于 SoHo 区没有足够的新房供他们租用，他们会在附近的下东区寻找住房，从而推高了需求 — — 进而推高了价格和租金。这会增加下东区的纽约居民流离失所的风险。
除了新住房的这些好处外，纽约市的 MIH 政策还保证任何新的市场价格公寓也将配备数百套平价房。市府规定平价房是要保证中低收入户以及在职居民可以负担得起的，以抽签方式租用。因此，如果您支持增加纽约市民的住宅负担能力，从任何角度来看，土地用途重新规划非常值得您的支持，尤其是如果您住在 SoHo 周围的任何社区！
市政府的提议有问题吗？
是的，有两个主要问题。首先，市政府的土地用途重新规划提案允许的商业建筑密度很接近允许的住宅建筑密度。 SoHo 和 NoHo 是纽约市除金融区和中城外最密集的工作地点，如果市政府的提案未经修改通过，开发建筑商很可能会选择建造办公空间而不是混合收入住宅，因为办公室开发不必交叉补贴任何类型的社区福利，例如平价房。纽约市应该修改其计划，使住房优先于办公空间。
其次，到目前为止纽约市新建的平价房里50%是规定首先提供给当地社区的居民。对于 SoHo 和 NoHo 的新住房，如果允许新建住房，这将意味着给予曼哈顿第二社区(Community District 2)居民平价房的优先资格。不幸的是，这个社区（包括格林威治村、SoHo 、西村）富人跟白人的人口比例是非常的高出于纽约市其他地区。市政府的计划应该修改来扩大优先资格到第一社区的居民（包括 SoHo 以南和以东的地区，如下东区和唐人街）和在土地用途区域工作的人（SoHo 的零售商店工人，其中很少能负担得起他们工作地方附近的住宅）。这个修正会让下东区和唐人街居民和在 SoHo 和 NoHo 工作的人获得住在平价房的优先资格。
如果您同意这些修正，请给市议员陈倩雯(Margaret Chin) 和利华娜(Carlina Rivera) 发送电子邮件，让他们知道。陈倩雯议员的电邮是chin@council.nyc.gov ，利华娜议员的电邮是 District2@council.nyc.gov。
还有谁支持 SoHo土地用途重新规划？
许多纽约市民和维权团体！纽约市的计划并非凭空而来，而是在我们组织 Open New York 花很多年提倡的并且有纽约市很多平价房、反流离失所、和住房公平的房屋维权团体的广泛支持。 几乎所有主要的民主党市长初选候选人都支持土地用途重新规划，包括民主党候选人亚当斯(Eric Adams)，他最近在《纽约时报》 播客上重申了他的支持。同样，重新规划也受到了 《纽约时报》、 《纽约每日新闻》和《纽约邮报》社论编委会的支持。
我如何参与？
首先，您可以发电子邮件给您的市议员让他知道您支持SoHo 和 NoHo土地用途 — — 尤其是如果您住在曼哈顿下城区域。陈倩雯(Margaret Chin) 和利华娜(Carlina Rivera)市议员将是重新规划的主要决策者，因为该计划必须通过市议会。
如果您住在曼哈顿，华盛顿广场公园以南的：唐人街、下东区、金融区、炮台公园城、NoHo、SoHo、小意大利、市政中心、南街海港、南村或翠贝卡，您应该是住在陈倩雯市议员的选区。您可以给陈倩雯市议员发送电子邮件：chin@council.nyc.gov。
如果您住在曼哈顿东区，基普斯湾以南，一直到 Essex Crossing：德兰西街(Delancey Street)以北的下东区、东村、基普斯湾、格拉梅西、默里山和玫瑰山、您应该是住在利华娜市议员的选区。您可以给利华娜市议员发送电子邮件：District2@council.nyc.gov。
除了向您的市议员发送电子邮件之外，您还可以参加审批过程中的听证会作证支持，以及更广泛地向您的朋友和邻居传播信息来支持重新规划。您也可以登录我们的网站(opennewyork.city)的邮件列表。我们可以通知您让您知道在这个过程中的下一步骤，任何支持SoHo 和 NoHo土地用途的机会，以及支持纽约市其他地区刺激住房建设与减低住房负担的机会。
如果您有任何其他问题 — — 请随时与我们联系！您可以通过给我们发送电子邮件( opennyforall@gmail.com)，在Twitter推特上关注我们@OpenNYForAll，或致电 646–583–0561与我们联系。最好的参与方式就是加入我们，跟我们一起解决纽约市的住房危机！
